A comercialização de apartamentos na planta se tornou praxe no mercado imobiliário, onde o comprador realiza um contrato particular de promessa de compra e venda com a construtora ou incorporadora, ficando responsável por pagamentos mensais e valores anuais (balões), a fim de receber a unidade habitacional em data futura.
Previsão Contratual
Ainda, a fim de facilitar a compra e venda, é comum observar que os contratos autorizam o financiamento do saldo devedor pelo comprador, cujo banco a ser eleito pelo comprador, na maioria das vezes, já é de indicação da construtora ou incorporadora, pois é o mesmo que financia o empreendimento como um todo.
A responsabilidade e suas consequências
Ocorre que, em certos casos de atraso na entrega das obras, o banco financiador também se torna responsável pelo fim do contrato e pelas indenizações, juntamente com a construtora ou incorporadora.
O banco financiador se torna responsável quando deixa de agir, de modo diligente, em adotar medidas necessárias para o andamento das obras.
As indenizações giram em face da devolução integral de todos os valores pagos pelo comprador, bem como de demais danos materiais e, ainda, indenização por danos morais.
O caso concreto
É exatamente neste sentido que o Poder Judiciário vem se posicionando, conforme se observa do recente julgado da 5ª Vara Federal de Curitiba, que do trecho da sentença se extrai:
“Em razão do atraso na finalização e entrega do imóvel, a parte autora também requereu a resolução contratual, alegando que não mais possui interesse no imóvel adquirido. (…)
A parte lesada pelo inadimplemento contratual pode pugnar em Juízo pela respectiva resolução ou exigir-lhe o cumprimento. Em qualquer desses casos, poderá pleitear indenização por perdas e danos, dado que o faltoso deve reparar todos os prejuízos que causou. (…)
Na hipótese vertente, o atraso na entrega do imóvel ocorreu por culpa exclusiva da construtora, não havendo qualquer fato imputável à parte autora. Por isso, recai sobre a requerida a responsabilidade pelas perdas e danos verificados. As parcelas pagas deverão ser integralmente devolvidas, conforme já definido pelo STJ no julgamento do Recurso Especial Representativo de Controvérsia nº 1.300.418/SC: (…).
Assim, a Incorporadora deverá devolver ao banco os valores recebidos em razão do contrato de financiamento em análise (…) e ao mutuário as quantias por ele pagas para aquisição do imóvel (…).
Além disso, a instituição financeira deverá devolver ao mutuário todos os valores recebidos por força do contrato de financiamento. (…)
Destaque-se, nesse ponto, que a responsabilização solidária do banco vem sendo admitida pelo Tribunal Regional Federal da 4ª Região em face da omissão culposa na adoção das medidas necessárias à retomada da construção (…), considerando expressa previsão contratual de substituição da construtora caso não concluída a obra dentro do prazo contratual (…).
Ademais, as despesas realizadas pelo mutuário, e devidamente comprovadas (tais como gasto com acompanhamento de processo de financiamento, taxa de pesquisa cadastral e gasto com pagamento de ITBI), deverão ser reembolsadas, de forma solidária, pelas rés (…).
Assim, em razão do comprovado atraso na entrega do imóvel, faz jus a parte autora também à indenização por lucros cessantes a título de aluguéis que deixou de receber por não estar na posse do bem e, por corolário, não poder alugá-lo a terceiros. (…)
Tal atraso, por excessivo, indubitavelmente gerou prejuízos de ordem moral à parte autora, a qual, após se programar para passar a residir no apartamento a partir de determinada data, e arcar com suas obrigações contratuais (pagando juros de obra por diversos meses), teve sua previsão frustrada, o que certamente lhe gerou transtornos e constrangimentos – tanto que, após assinar o contrato de compra e venda com financiamento e manifestar vontade de adquirir o imóvel e nele residir, foi obrigada a ingressar no Judiciário e suplicar pela rescisão do contrato, ante a ausência de previsão concreta quanto à data para finalização da unidade habitacional.”
Processo n. 5028739-02.2017.4.04.7000/PR